Vuokrasopimuksen täyttäminen itsessään ei ole vaikeaa, mutta sitä tärkeämpää onkin, että vuokrasopimus pitää sisällään kaikki tärkeät lakipykälät, jotka myös tukevat ajantasaisen asuinhuoneenvuokralain (AHVL) mukaista lainsäädäntöä.
Yhteystiedot
Ensinnäkin, kunnollisessa sopimuksessa on tunnistettu sen osapuolet. Kuka on vuokranantaja ja kuka taas vuokralainen? Nimet, osoitteet, sähköpostit sekä puhelinnumerot tulisi kirjata ylös. Tämä on kätevää myös siksi, jos vuokrasuhteen aikana jommallekummalle tulee jotain kysyttävää. Vuokranantajan osalta on hyvä kirjata myös se, jos huoneiston osakkeita on hallussaan myös muilla. Lisäksi tilinumeron voi kirjata tähän osioon. Vuokralaisen osalta tarvitaan myös henkilö- tai Y-tunnus sekä mahdollisten asuinkumppanien nimet.
Kohde ja vuokra
Vuokranantajalla on oikeus tarkistaa tulevan vuokralaisensa luottotiedot mahdollisten aiempien häiriömerkintöjen varalta. (1995/527) Luottohäiriömerkintä ei automaattisesti tee vuokralaiskandidaatista epäkelpoa, mutta vuokranantajan näkökulmasta on viisasta pyytää vuokralaiselta selvitystä nykyisestä maksukyvystä ja häiriömerkinnän synnystä. Jokaisella on oikeus tarkistaa omat luottotiedot maksuttomasti kerran vuodessa, tämä perustuu henkilötietolakiin.
Luottotietojen tarkistuksesta etukäteen kertominen antaa vuokralaiselle mahdollisuuden kertoa merkinnästä etukäteen. On hyvä muistaa, ettei luottohäiriömerkintä tee vuokralaisesta automaattisesti epäluotettavaa – aivan kuin puhtaat luottotiedotkaan eivät takaa luotettavuutta, jostain se ensimmäinenkin merkintä syntyy!
Kun osapuolet tunnetaan ja vuokralaisen luottotiedot on hyvin todennäköisesti jo tarkistettu, on aika tunnistaa kohde sopimuksen keskiössä, eli vuokrattava huoneisto. Tämän lisäksi ylös on kirjattava vuokran suuruus ja mitä muita maksuja vuokralaiselta mahdollisesti odotetaan. Vuokrauskohteen osoite, kunto, pinta-ala, rakennusvuosi sekä kohde- ja huoneistotyyppi on hyvä kirjata vuokrasopimukseen. Tämän lisäksi on järkevää kirjata ylös muut huoneiston vuokraan kuuluvat tilat, kuten vaikkapa kellarikomero, ja vuokralaisen käytössä olevat yhteiset tilat, kuten mahdollinen kerhohuone tai kuntosali.
Lienee sanomattakin selvää, että vuokran suuruus on yksi olennaisimmista kohdista koko sopimuksessa, joten se kirjataan tietysti myös. Vuokran osalta mainitaan myös sen eräpäivä. Tämän lisäksi on hyvä muistaa, että esimerkiksi vesimaksu on monesti vuokrasta erillään oleva kustannus, joten se mainitaan myös sopimuksessa erillään vuokrasta. Myös mahdolliset muut kustannukset, kuten saunavuoro- tai autopaikkamaksu voidaan kirjata tähän osioon. Tähän kohtaan voi liittää myös tiedot siitä, kuinka sähkösopimus tehdään (usein vuokralainen tekee oman sähkösopimuksensa).
Vuokran korottaminen
Vuokran korottaminen tulevaisuudessa on sovittava jo vuokrasopimusta tehdessä. Sillä vuokran korotusta koskevat ehdot on määriteltävä siinä, jos vuokraa halutaan korottaa vuokrasuhteen aikana ilman erillistä sopimista. Vuokrasopimuksen tekemiseen löydät ohjeita täältä. Sopimukseen voidaan määritellä jokin kohtuullinen ja hyvin yksilöity vuokran korottamisperuste. Tällaisia ovat esimerkiksi erilaisiin indekseihin kuten elinkustannusindeksiin sidotut korotukset tai prosentuaaliset korotukset.
Kohtuullinen vuokran korottaminen onkin sitten hieman tulkinnanvaraisempaa. Mutta yleisesti ottaen voidaan sanoa, että normaalioloissa vuotuinen korotus on oltava ehdottomasti alle 7%, yleensä melko huomattavastikin vähemmän. On siis kannattavaa miettiä tarkkaan millä perusteella haluaa vuokraansa tarkistaa ennen kuin kirjaa tämän vuokrasopimukseen. Jos kirjausta ei ole, se on huono tai ei korota vuokraa vaikkapa kymmeneen vuoteen, vaikka mahdollisuus olisi, niin itku ei auta markkinoilla, jos vuokrataso jää jälkeen markkinavuokrista. Yksi yleisimmistä vuokrankorotusperiaatteista on elinkustannusindeksi.
Elinkustannusindeksi
Asunnon vuokrasopimukset ovat usein indeksiehtosopimuksia, ne siis sisältävät mahdollisuuden elinkustannusindeksin mukaisiin vuokrankorotuksiin, esimerkiksi vuosittain vuokrantarkastuksen yhteydessä. Indeksiehdon tarkoitus on sitoa vuokran hinta indeksiin, jotta sopimus säilyisi vuokraajan kannalta taloudellisesti yhtä kannattavana vuodesta toiseen.
Vuokrasopimuksen sitominen elinkustannusindeksiin on kannattavaa. Esimerkiksi vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat ovat nousseet 41 prosenttia vuodesta 1995 ja ilman elinkustannusindeksin tarkastelua olisi mahdollista, että kaksikymmentä vuotta samassa vuokrakohteessa asunut maksaisi edelleen samaa, huomattavasti nykyistä vuokratasoa huokeampaa vuokraa, kun yhdeksänkymmentäluvulla.
Elinkustannusindeksiä käytetään siis yleisesti elinkustannusten kehitystä seuraavana tilastollisena mittarina, mutta myös vuokrien muutosperusteena osassa asuntojen vuokrasopimuksia. Elinkustannusindeksinmukaiset vuokrantarkastukset kannattaa siis ottaa huomioon vuokrasopimusta laatiessa.
Vuokra-aika
On aika määritellä sopimuksen tyyppi ja lisätä maininta vakuudesta. Vuokrasopimus voi olla joko toistaiseksi voimassaoleva tai määräaikainen, ja niitä koskee hieman eri lain säännökset. Tilannekohtaisesti kannattaa arvioida se kumpi näistä otetaan käyttöön, mutta esimerkiksi meidän vuokrasopimuspohjassamme on kohta molemmille. Jos vuokrasopimus on määräaikainen, on sen voimassaoloaika mainittava (alkamispäivä ja päättymispäivä). Jos taas sopimus on voimassa toistaiseksi, on mainittava alkamispäivä. On järkevää lisätä sopimukseen myös ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä.
Sopimusvakuus
Sopimusvakuus (usein kuulee puhuttavan myös takuuvuokrasta) tulee kirjata myös tähän kohtaan sopimusta. Vuokrasopimuspohjassamme puhumme sopimusvakuudesta takuuvuokran sijaan, sillä tällöin vakuudella on mahdollista kattaa mahdollisista vahingoista aiheutuvia kuluja vuokrarästien lisäksi.
Kyseessä on siis nimenomaan vakuus, jota on vuokranantajalla oikeus käyttää maksamattomien vuokrien tai asuntoon aiheutuneiden vahinkojen korjausten kattamiseksi. Sopimusteknisesti kannattaa puhua vakuudesta vuokratakuun sijaan, sillä tällöin vuokranantajalla on oikeus käyttää rahaa myös vahinkojen korjaukseen eikä pelkästään maksamattomien vuokrien kattamiseen. Takuuvuokra on kuitenkin niin vakiintunut termi, että arkipuheessa sillä yleensä tarkoitetaan juuri vakuutta.
Sopimusehdot
Päästyäsi tähän kohtaan olet kirjannut sopimukseen tärkeät perustiedot, eli kuka maksaa ja kenelle, mistä maksetaan, minkä aikaa maksetaan ja paljonko maksetaan. Nyt on aika täydentää sopimusta sopimusehdoilla.
Alkuun on hyvä mainita, että vuokrasopimusten ehtojen lisäksi sovelletaan lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta (lyhyemmin AHVL). Mutta mitä muita ehtoja vuokrasopimukseen olisi järkevää lisätä? Saako asukas remontoida oma-aloitteisesti? Entä porata reikiä seiniin? Sallitaanko tupakointi tai kotieläimet? Esimerkiksi näitä ehtoja on hyvä miettiä hyödynnettäväksi vuokrasopimuspohjassa.
Lähtökohtaisesti on vuokranantajan kannalta turvallisempaa kieltää esimerkiksi lemmikit, mutta jos muuten hyvän oloisella vuokralaisella on vaikkapa terraariossa asuva kilpikonna, on tietysti mahdollista tehdä tämän vuokralaisen kohdalla poikkeus. Tällä ehdolla vuokranantaja pystyy kuitenkin varmistamaan, ettei seuraavaksi huoneistoon tuoda kokonaista Bernhardinkoira-laumaa.
Asuinhuoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi
Vuokralainen saa käyttää asuinhuoneistoa omana tai yhteisenä asuntona puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa. Jollei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä, vuokralainen saa käyttää huoneistoa yhteisenä asuntona myös lähisukulaisensa ja puolisonsa lähisukulaisen kanssa taikka luovuttaa alivuokrauksena tai muutoin enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi asumiseen.
Muussa tapauksessa vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa olevaa suostumusta tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa luovuttaa huoneistoa tai sen osaa toisen käytettäväksi.
Käy läpi siis ajatuksella meidän vuokrasopimuspohja ja vertaa sitä omiin arvoihisi, kriteereihisi ja tavoitteisiisi sijoittajana. Näin saat aikaan juuri sinulle sopivan vuokrasopimuksen.